樓市進一步趨冷，給新入市的項目定一個怎樣的價格，正在讓許多開發商犯難。

關于價格的市場調查已經結束，項目計劃入市的時間正在臨近，但調控還未看到盡頭。

在這個時候，筆者認為，新盤入市，定一個比市場能接受的再略偏低的價格，是比較合適的選擇。

開發商們必須清醒認識到，一貫以來的賣方市場已暫時變為買方市場。買方市場的游戲規則是必須要聽從買家認知和預期的。

現階段，剛性需求仍在涌動。我們獲悉，在新政兩個月后，購房者并未對北京房價大幅度降低形成普遍預期。剛性需求（包括剛性改善型需求）一旦認定價格處于能接受范圍內就很可能出手。

同時，在現有的市場分析中，普遍預測拐點將在四季度出現，彼時調控政策基本出盡，對需求影響進入最深刻時期。所以不論從現有買方的心理考慮還是預備市場可能出現的最惡劣局面，開發商應盡快以適當價格出貨。而且，出貨量宜大，不宜小，理由是避免最壞的市場局面長期存在。如果樓市交易冷清局面長達1年以上，地產上市公司1-2年的銷售任務將難以完成。大量出貨，也是給當下愿意出手的購房者實惠，讓他們能夠挑選最優樓層、戶型等。

具體到大興區———今年新盤供應量最旺盛的區域，因為受土地供應2年不開發收回等政策的影響，下半年數個新盤必須登場。考慮到“先行者”綠地新里·西斯萊公館以14000元/平米起的中小戶型搏得在北京冷市里熱銷800套的優異表現，我們認為，該區域位置和產品較好的新盤，以15000元/平米起，均價在16000元-17000元/平米左右，應該是市場各方都能接受的。對于開發商來說，鑒于去年6000-7000元/平米拿的樓面地價，其他各方面成本控制得好，這個售價還有一定利潤；對于購房者而言，今年年底大興地鐵開通，坐20分鐘即可到西單，而且黃村商業配套將進一步完善，這個價格很能吸引大批北京市區的剛性置業者。

開發商們還要注意，以廉租房為主的保障性房大規模開發正在啟動，今后房地產拉動中國經濟的50多個產業未必都得依靠商品房市場。盡管此轉變的過程還有多方博弈。但決策者的思路很明確，調整中國經濟結構的要務之一即是不能讓商品房市場綁架中國經濟。

地產業最奢侈的盛宴正在散去。在調控的最深刻影響尚未到來時，普通住宅開盤不應錯失任何一個快速銷售的機會。