一線房企蜂擁進(jìn)入二三線鄉(xiāng)村早些年就已顯露端倪。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，其實(shí)。2009年，10大標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一線鄉(xiāng)村的土地貯藏共計(jì)4100萬m2其他鄉(xiāng)村土地貯藏量達(dá)到17479萬m2二三線鄉(xiāng)村占土地貯藏比重高達(dá)80%大有’得二三線鄉(xiāng)村者得天下’之勢(shì)。2010年，這10大標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)商拿地耗資近3000億元，其中二三線鄉(xiāng)村儼然成了主戰(zhàn)場(chǎng)，地塊面積逾1.44億平方米。二三線城市的生長空間被看做是投資的砝碼，但是二三線城市的房?jī)r(jià)一旦被炒高，又會(huì)造成局部的購房恐慌，或許會(huì)出現(xiàn)一陣購房高潮。也只有等到政策確確實(shí)實(shí)、穩(wěn)穩(wěn)定定的落到二三線城市的時(shí)候才不會(huì)有購房恐慌，但是時(shí)誰知道

猶如唐僧念了緊箍咒一樣，將這個(gè)市場(chǎng)的一局部空間禁錮了起來，不只如預(yù)期般勒住了局部投資客的手，也將一局部剛性需求擋在門外。政策的頻繁公布，猶如催化劑一般催生著市場(chǎng)的發(fā)展，開發(fā)商在適應(yīng)著市場(chǎng)的同時(shí)也在找著政策的空隙來進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)現(xiàn)多重市場(chǎng)反應(yīng),樓市政策催化市場(chǎng)正文目錄

會(huì)出現(xiàn)很多不確定因素，但是市場(chǎng)就是市場(chǎng)。但也會(huì)出現(xiàn)意料之中的事情，綜合樓市政策頒布以來的市場(chǎng)情況，特做了一個(gè)市場(chǎng)的總結(jié)，以期對(duì)這個(gè)階段的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)能有一個(gè)比較清晰的解讀。

一、商改住

使得一線鄉(xiāng)村最先體會(huì)到市場(chǎng)的寒冷，限購令的公布。眾多焦點(diǎn)都凝聚在北京、上海等一線鄉(xiāng)村身上。限購令也的確在較短的時(shí)間內(nèi)就體現(xiàn)出了其威力，讓北京上海等一線城市的成交量迅速的有了反應(yīng)，首先進(jìn)入了樓市的冰凍期。開發(fā)商時(shí)刻都在洞悉限購令的影響，更是較短的時(shí)間內(nèi)找到應(yīng)對(duì)措施將商業(yè)項(xiàng)目改為住宅。武漢也存在商改住的現(xiàn)象，有62.1%網(wǎng)民認(rèn)為這是開發(fā)商在鉆空子。56.10％網(wǎng)友對(duì)此不買賬，認(rèn)為’商改住’風(fēng)險(xiǎn)不小。32.93％網(wǎng)友表示會(huì)繼續(xù)購買’商改住’住房，終究’商改住’項(xiàng)目總價(jià)還比較低。

叫停’商改住’說明商業(yè)、辦公類項(xiàng)目將不得每戶單獨(dú)設(shè)衛(wèi)生間；若將商用單位當(dāng)住宅出售，面對(duì)此情況北京市住建委等五部門聯(lián)合特發(fā)出通知。將不能料理房產(chǎn)證。

商業(yè)的水電、物業(yè)費(fèi)都明顯高于住宅；保值風(fēng)險(xiǎn)依然較大，也有專家建議’商改住’居住利息較高。商業(yè)項(xiàng)目的土地，使用期限一般是40年到50年，期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰，不續(xù)期可能性較大。另外，如果以后限購取消，高位買入的此類房屋就難保值。

二、商業(yè)地產(chǎn)

有句話說得好：如果說住宅市場(chǎng)是關(guān)掉的那扇’門’那么商業(yè)地產(chǎn)就是被打開的那扇’窗’

商業(yè)物業(yè)愈發(fā)替代住宅，當(dāng)下政策調(diào)控的宏觀背景下。成為投資者的避風(fēng)港和價(jià)格洼地。而商業(yè)地產(chǎn)既可以享受租金收益回報(bào)的同時(shí)，又可以享受未來的保值增值空間，因此相比黃金、古玩等激進(jìn)投資品，商業(yè)物業(yè)日漸成為市場(chǎng)的主流投資品。417新政調(diào)控力度史無前例，不轉(zhuǎn)型即被淘汰’市場(chǎng)壓力下，與住宅相比仍處于政策’照耀下’商業(yè)地產(chǎn)，成為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的香餑餑’萬科、華潤、保利、中糧、綠地等地產(chǎn)巨頭均以超過30%以上的資產(chǎn)比例殺入商業(yè)地產(chǎn)。

二三線城市的商業(yè)發(fā)展水平較低，二三線鄉(xiāng)村漸成這些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的主要戰(zhàn)場(chǎng)。一方面。許多二三線鄉(xiāng)村沒有一家集購物、休閑和娛樂為一體的現(xiàn)代化商場(chǎng)--shoppingmal從人口數(shù)量來看，二線鄉(xiāng)村的人口在700萬-1000萬左右，三線鄉(xiāng)村的人口也在百萬，商業(yè)需求多、購買力強(qiáng)。從經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)來說，二三線鄉(xiāng)村拿地的費(fèi)用要低于一線鄉(xiāng)村，雖然購買力或許不及一線鄉(xiāng)村那般強(qiáng)勢(shì)，但是三線鄉(xiāng)村的低開發(fā)、運(yùn)營的利息盈利比應(yīng)該不會(huì)低于一線鄉(xiāng)村的利息盈利比。而且二三線城市的生長空間和成長彈性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一線鄉(xiāng)村的隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快和拉動(dòng)內(nèi)需政策的落實(shí)，二三線城市的潛力也正在逐步釋放。

三、中介倒閉

尤其以深圳的二手房市場(chǎng)反應(yīng)最為強(qiáng)烈。大批大批的中介都倒閉，2008年的房產(chǎn)調(diào)控我還依然歷歷在目。只剩下很少一部分中介在艱難支撐。房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表與體溫表，市場(chǎng)政策的作用會(huì)在短時(shí)間內(nèi)體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)，以北京為例，2011年自政策頒布的當(dāng)月起二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)下降2.6%已掛牌的房主則開始調(diào)低價(jià)格。二手房成交均價(jià)在4月份首次出現(xiàn)下降，降幅為1.5%如果二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，受到傷害最大的行業(yè)無疑是賴以為生的房產(chǎn)中介。

當(dāng)前中介行業(yè)成交規(guī)模相比去年四季度下降了62%左右，當(dāng)前房產(chǎn)中介正面臨成交量嚴(yán)重萎縮與市場(chǎng)份額明顯下降的雙重困局。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)。逾越整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的下降幅度。北京市場(chǎng)預(yù)期在下一階段會(huì)有接近千家中介倒閉關(guān)門，中介市場(chǎng)已然進(jìn)入了風(fēng)雨飄搖的時(shí)期。

將會(huì)大幅度抬高中介的介入門檻，住建部日前起草的新規(guī)。無證經(jīng)營現(xiàn)象將被禁止。以上海為例，目前事實(shí)上在上海擁有中介從業(yè)人員資格證書的很少不超過三成，如果嚴(yán)格執(zhí)行檢查將會(huì)有六成的中介公司倒閉，實(shí)際情況是有證的不上崗，上崗的沒有證，三成的中介會(huì)租賃上崗證，中介出租賃費(fèi)。相關(guān)部門針對(duì)有證中介和無證中介都沒有針對(duì)性的監(jiān)管。

那將會(huì)是中介公司的又一次大考驗(yàn)。但是局部品牌中介卻非常歡迎此類政策落地。如果這個(gè)階段再將中介新政進(jìn)行落地。

四、二三線鄉(xiāng)村房?jī)r(jià)上漲

但是二三線鄉(xiāng)村很多都沒有將新政推行開來，限購將一線鄉(xiāng)村捆綁的透不過氣來。這就為二三線鄉(xiāng)村房?jī)r(jià)的上漲埋下了伏筆。

局部二三線鄉(xiāng)村上漲，業(yè)內(nèi)人士分析。與一局部投資投機(jī)性需求自一線鄉(xiāng)村被’擠出’后’涌入’當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)，也跟當(dāng)?shù)貐^(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯、交通設(shè)施完善、鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有關(guān)。但要警惕二三線城市的房?jī)r(jià)增長過快，以免按下葫蘆起了瓢。打擊了一線鄉(xiāng)村卻搞活了二三線城市，這樣還是有一大局部市民買不起房子。

一旦二三線鄉(xiāng)村成為炒房投資需求新的戰(zhàn)場(chǎng)’將對(duì)全局的房?jī)r(jià)調(diào)控造成十分有利的影響。